Speculatie en de huizenmarkt in 2005
Als Greenspan zijn ambtstermijn als Fed-chef beëindigt, ben ik iemand die zijn beknopte taalgebruik zeker zal missen omeen punt.Het gebruik van de term ‘irrationele uitbundigheid’ om de dotcom-zeepbel uit te leggen, was achteraf gezien precies waar het om ging.Bij het bespreken van de huidige hausse op de huizenmarkt heeft hij het woord “schuim” gebruikt om de “relatief exotische hypotheken die van bijzonder belang zijn” te bespreken.Hoewel er geen voorspellingen zijn van een dotcom-achtige mislukking in onroerend goed, is het feit dat 20% van de nieuwe hypotheken in 2005 “aflossingsvrij” zijn, tegenover 5% in 2003, het schuim waar Greenspan over spreekt.Denk even aan een daling van de huizenprijzen met 10%.Met een aanbetaling van 10% en een “alleen aflossingsvrije” ARM verdampt al het eigen vermogen in huis en zullen de maandelijkse betalingen uiteindelijk stijgen zonder dat de hoofdsom wordt verlaagd, omdat de rentetarieven stijgen.Klinkt dit een beetje zweverig of zelfs speculatief?
Het punt is om altijd de cyclische aard van de economie, de aandelenmarkt, de huizenmarkt en het leven in het algemeen in gedachten te houden.In de economische cyclus zitten we midden in de expansiefase en binnen deze fase zijn er ups en downs.De markt zal tijdens dit deel van de cyclus stijgen en dalen, maar het traject zou positief moeten zijn als je op de lange termijn denkt.Huisvesting heeft een hoge vlucht genomen sinds de dotcom-crisis en zou heel goed aan de top kunnen zijn.Als je een huis nodig hebt, omdat het jouw thuis zal zijn, winkel dan verstandig.Als u op dit moment onroerend goed als een investering beschouwt, kunt u misschien in een situatie als het bovenstaande scenario terechtkomen.
Hier zijn enkele feiten waarmee u rekening moet houden als u zich zorgen maaktover de huizenmarkt.Volgens Business Week zijn “de huizenprijzen van vandaag gebaseerd op een onmogelijke combinatie: de sterke groei van het inkomen en de vermogenswaarde van een sterke economie, plus de ultralage tarieven van een zwakke economie.Of de vooruitzichten van de economie op de lange termijn zullen verslechteren, of de rente zal stijgen.In beide scenario’s zal de huisvesting verzwakken.”We zien de rentetarieven al stijgen, dus “misschien gaat de woningbouw een meer sobere periode in waarin het niet de belangrijkste aanjager van groei zal zijn.”Over het algemeen is het gevoel dat de woningsector zal afkoelen en dat gebieden met meer speculatieve markten meer waardeverminderingen van huizen zullen zien dan gebieden met een meer bescheiden stijging in de afgelopen drie jaar.Dit is eerder gebeurd, en het zal opnieuw gebeuren.Dit is geen nieuw paradigma, het is gewoon ‘de cyclus’.
